近日，北京多個行政區幼升小“多校劃片”落地、電腦搖號結果出爐，不少家長發現，自己高位接盤的學區房，沒用了。

從7月2日開始，西城區家長在教育考試中心官網登記意向學校時，發現不少原本可以選擇的“牛小”都沒有了學位。其中，最火熱的頂級學區德勝和月壇，片區內已無學校可供選擇，家長只能勾選臨近學區的“菜小”和“普小”。

在上述學區內，不乏單價超過17萬元、總價超過千萬元的房產。這就意味著，高位接盤買下頂級學區房的家庭，不僅無法升入意向的“牛小”，而且再度轉手時，房產價格或將大幅縮水。

“多校劃片”進行時，買房猶如“拆盲盒”

去年，北京市東城區、海淀區和西城區相繼公布“多校劃片”政策，近日進入落地期。

此前，在這三個教育強區，一個小區對應單所學校，購買學區房即可對口直升。“多校劃片”則意味著，一個小區對應同個學區內多個學校，通過電腦派位決定具體入學的學校。

按照去年公布的西城區幼升小入學政策，2020年7月31日前取得房本的家庭，可以優先學區內選房；2020年7月31日后取得西城區房本的家庭，執行“多校劃片”或相鄰學區內入學。

西城區政策的落地效果遠超市場預期。在去年7月31日前取得房本的家庭，也遭遇了“多校劃片”，甚至被調劑到學區外的“菜校”。

比如，德勝的育翔小學，很多“四老房本”的家庭都被調劑了，有調到本區“西師附小”的，也有調到新街口學區“志成小學”和“第二實驗小學玉桃園分校”的，還有調到什剎海學區“雷鋒小學”和“鴉兒胡同小學”的。

而在去年7月31日之后取得房本的家庭，只能“挑剩下”的，面臨的可選項更少，不確定性更大。

現實擺在面前，德勝、月壇近年的入學人數激增，學位高度緊張。同時，優質學校超員爆滿，有些學校甚至計劃在操場上搭起簡易樓。

東城的家長也很“崩潰”。6月29日，東城公布幼升小錄取結果。2019年1月1日之前的購房家庭，按照對口直升規則入學。2019年1月1日之后取得房本的家庭，買房猶如“拆盲盒”：原本房產對應著牛小的家庭，有人被分配到同一個學區內的普小，也有家庭中大彩，從普小派到牛小，甚至還有很多跨學區調劑的結果。

海淀區學位較為充足，雖然也執行了多校劃片，但觀察其電腦派位結果，在2019年1月1日之后取得房本的家庭，大部分實現了就近入學。

中原地產首席分析師張大偉指出，未來三四年，即2022-2025年，將是北京的小學入學高峰期，入學人數較2021年更甚。目前，西城區只有德勝、月壇、金融街出現跨學區調劑，不排除未來幾年入學人口更多的情況下，影響繼續擴大。

（圖片來源：微信公眾號“大偉看樓市”）

頂尖學區房回調，二三梯隊補漲？

疫情以來，北京樓市走出了持續多年的低迷。今年2-4月，北京二手房市場成交約52585套，成交量環比增速在30%以上。其中，學區房成為領漲主力軍。

2020年底，北京熱點學區房價大幅跳漲，海淀區著名“牛小”中關村一、二、三小對應的三個小區，相較當年初上漲20%至40%。一套59.5平方米的學區房，不到50天，就從815萬元飆升至935萬元。

今年開年后，西城區德勝等學區，仍有房子的價格一夜之間漲了40萬元。迄今，德勝已飆升至約17萬/㎡，金融街更是在20萬/㎡以上。

德勝、月壇、金融街的多個二手房中介告訴《21CBR》記者，“多校劃片”執行細節公布以來，掛牌價格暫無變化，不過不少中介對學區房的后續成交量價感到悲觀。

西城“洼地”廣外學區的中介則表示，有不少原本看好德勝等頂級學區的客戶，跑到廣外片區來看房了。

張大偉判斷，如果嚴格執行“多校劃片”政策，在教育強區內，“最貴的要降價了，最便宜的要漲價”。“如果孩子在未來3年上學，就別買排序前5名小學的學區房，可以考慮第二第三梯隊的學區房。”

他認為，西城、海淀的學校整體仍是教育高地，只要“鎖區”，教育強區的學區房仍將整體處于價值高地，購置西城海淀的學區房依然是理智的選擇。

2020年中考，西城、東城、海淀三個區的學生升入普通高中的比例分別高達96.35%、93.56%和84.96%，而房山、燕山等區的升學率分別只有60%、50%。