近日，北京多個行政區(qū)幼升小“多校劃片”落地、電腦搖號結(jié)果出爐，不少家長發(fā)現(xiàn)，自己高位接盤的學區(qū)房，沒用了。

從7月2日開始，西城區(qū)家長在教育考試中心官網(wǎng)登記意向?qū)W校時，發(fā)現(xiàn)不少原本可以選擇的“牛小”都沒有了學位。其中，最火熱的頂級學區(qū)德勝和月壇，片區(qū)內(nèi)已無學校可供選擇，家長只能勾選臨近學區(qū)的“菜小”和“普小”。

在上述學區(qū)內(nèi)，不乏單價超過17萬元、總價超過千萬元的房產(chǎn)。這就意味著，高位接盤買下頂級學區(qū)房的家庭，不僅無法升入意向的“牛小”，而且再度轉(zhuǎn)手時，房產(chǎn)價格或?qū)⒋蠓s水。

“多校劃片”進行時，買房猶如“拆盲盒”

去年，北京市東城區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)相繼公布“多校劃片”政策，近日進入落地期。

此前，在這三個教育強區(qū)，一個小區(qū)對應(yīng)單所學校，購買學區(qū)房即可對口直升。“多校劃片”則意味著，一個小區(qū)對應(yīng)同個學區(qū)內(nèi)多個學校，通過電腦派位決定具體入學的學校。

按照去年公布的西城區(qū)幼升小入學政策，2020年7月31日前取得房本的家庭，可以優(yōu)先學區(qū)內(nèi)選房；2020年7月31日后取得西城區(qū)房本的家庭，執(zhí)行“多校劃片”或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。

西城區(qū)政策的落地效果遠超市場預期。在去年7月31日前取得房本的家庭，也遭遇了“多校劃片”，甚至被調(diào)劑到學區(qū)外的“菜校”。

比如，德勝的育翔小學，很多“四老房本”的家庭都被調(diào)劑了，有調(diào)到本區(qū)“西師附小”的，也有調(diào)到新街口學區(qū)“志成小學”和“第二實驗小學玉桃園分校”的，還有調(diào)到什剎海學區(qū)“雷鋒小學”和“鴉兒胡同小學”的。

而在去年7月31日之后取得房本的家庭，只能“挑剩下”的，面臨的可選項更少，不確定性更大。

現(xiàn)實擺在面前，德勝、月壇近年的入學人數(shù)激增，學位高度緊張。同時，優(yōu)質(zhì)學校超員爆滿，有些學校甚至計劃在操場上搭起簡易樓。

東城的家長也很“崩潰”。6月29日，東城公布幼升小錄取結(jié)果。2019年1月1日之前的購房家庭，按照對口直升規(guī)則入學。2019年1月1日之后取得房本的家庭，買房猶如“拆盲盒”：原本房產(chǎn)對應(yīng)著牛小的家庭，有人被分配到同一個學區(qū)內(nèi)的普小，也有家庭中大彩，從普小派到牛小，甚至還有很多跨學區(qū)調(diào)劑的結(jié)果。

海淀區(qū)學位較為充足，雖然也執(zhí)行了多校劃片，但觀察其電腦派位結(jié)果，在2019年1月1日之后取得房本的家庭，大部分實現(xiàn)了就近入學。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，未來三四年，即2022-2025年，將是北京的小學入學高峰期，入學人數(shù)較2021年更甚。目前，西城區(qū)只有德勝、月壇、金融街出現(xiàn)跨學區(qū)調(diào)劑，不排除未來幾年入學人口更多的情況下，影響繼續(xù)擴大。

（圖片來源：微信公眾號“大偉看樓市”）

頂尖學區(qū)房回調(diào)，二三梯隊補漲？

疫情以來，北京樓市走出了持續(xù)多年的低迷。今年2-4月，北京二手房市場成交約52585套，成交量環(huán)比增速在30%以上。其中，學區(qū)房成為領(lǐng)漲主力軍。

2020年底，北京熱點學區(qū)房價大幅跳漲，海淀區(qū)著名“牛小”中關(guān)村一、二、三小對應(yīng)的三個小區(qū)，相較當年初上漲20%至40%。一套59.5平方米的學區(qū)房，不到50天，就從815萬元飆升至935萬元。

今年開年后，西城區(qū)德勝等學區(qū)，仍有房子的價格一夜之間漲了40萬元。迄今，德勝已飆升至約17萬/㎡，金融街更是在20萬/㎡以上。

德勝、月壇、金融街的多個二手房中介告訴《21CBR》記者，“多校劃片”執(zhí)行細節(jié)公布以來，掛牌價格暫無變化，不過不少中介對學區(qū)房的后續(xù)成交量價感到悲觀。

西城“洼地”廣外學區(qū)的中介則表示，有不少原本看好德勝等頂級學區(qū)的客戶，跑到廣外片區(qū)來看房了。

張大偉判斷，如果嚴格執(zhí)行“多校劃片”政策，在教育強區(qū)內(nèi)，“最貴的要降價了，最便宜的要漲價”。“如果孩子在未來3年上學，就別買排序前5名小學的學區(qū)房，可以考慮第二第三梯隊的學區(qū)房。”

他認為，西城、海淀的學校整體仍是教育高地，只要“鎖區(qū)”，教育強區(qū)的學區(qū)房仍將整體處于價值高地，購置西城海淀的學區(qū)房依然是理智的選擇。

2020年中考，西城、東城、海淀三個區(qū)的學生升入普通高中的比例分別高達96.35%、93.56%和84.96%，而房山、燕山等區(qū)的升學率分別只有60%、50%。