一如往常，王樺晨起在村里的廣場鍛煉身體。11月底，北京下著小雪，69歲的她仍可以跑完7公里。村民碰到她，玩笑地打招呼，“怎么還沒搬走？”她中氣十足地回：“我就不走，這是我的房子。”

一月前，她買下的農村宅基地遭騰退，她便在舊居不遠處租住，繼續待在村里。

2007年，大學老師王樺以約8萬元的價格，購得北京房山區田各莊村的一處農村宅基地，并與房主李越簽訂協議。

18年，李越向法院起訴，要求判決購房合同無效，收回房子。次年，房山區法院決合同無效，且王樺需騰退房屋。她不服該判決，多次不履行，后遭法院強制執行。

李越面對媒體時稱，愿意返還8萬元購房款。王樺告訴九派新聞，“物價上漲，哪有原價買回的道理？不誠信者不能獲益。”

但談起理想的賠償金額，她一口回絕，“不缺錢，只缺住處。”

王樺走在田各莊村。圖/九派新聞徐鳴

【1】買賣

走在田各莊村街道上，隨處都能看到正在翻蓋的自建房。玻璃窗上、柱子上貼著“自建房兩居室出租”的小廣告。

村莊位于北京市房山區，距離燕房線地鐵站5km左右。騎車只需十幾分鐘，村口便有公共交通。村民高紅介紹，她的孩子在北京二環上班，通勤只需地鐵加騎車，每天能回家住。

在這里，每月1300元能租到兩室一廳一廚一衛，門口是大庭院，沒有高樓遮擋陽光。高紅說，“在市里，這不起碼得五千。”

王樺買下的宅基地就在該村。她曾在華中地區一所985高校任教，夏季氣候炎熱，最初買房是想“找個涼快的地方過暑假”。

2007年，結束學校的課程，她到北京看望姐姐王曖。彼時，王曖在京租房開公司，房東說手上有套一居室，欲29萬賣給她，她正猶豫。王樺說，自己在外面看中一個小區的房子，每平方米只要1200元。

王樺看中的，是田各莊村集體土地上蓋的樓房。她本來準備買樓房，這時李越問她“平房要不要？”

與村口的樓房不同，祖宅獨門獨戶還帶院子，約400平方米，王樺告訴九派新聞，“城里人一看這大院子，肯定喜歡，當時我一眼就看中了。”

看房當天，她就打電話給姐姐，說要買下這套平房。姐姐說，見者有份，一人一半。“我當時卡里有18萬現金，馬上就去取了買房錢。”王曖說。

據王樺提供的書面材料，2007年8月7日，北京市房山區田各莊村村民委員會開具收據，寫道：“今收到王樺交來房屋管理費3000元。”且加蓋了印章。相關判決書確認了該事實。

另一份村委會出具給城關供電所的《證明》顯示：茲證明我村村民李某與李越為父子關系，李某已死亡，房屋由其兒子李越繼承。李越將房屋賣給王樺，請將李某變更為王樺。證明上寫有電表號與加蓋印章。

九派新聞獲取的相關判決書顯示，2007年8月8日，李越與王樺簽訂了《房屋買賣協議書》。該協議書約定，王樺購買李越的宅院內房屋4間，支付價款6萬元，當日支付房價款和其他款項共計8萬元。

上午看房，下午簽約。還沒來得及出銀行門，在ATM機前，姐妹倆人就直接把錢轉手給李越。這間平房的買賣在一天內就完成了。

王樺說，這么迅速，是怕對方反悔不賣了，“沒想到的是，他十幾年后反悔了。”

涉案宅基地。圖/九派新聞徐鳴

【2】反悔

王樺買下平房后，沒有與賣方再碰面，幾乎再無交集。居住十幾年后，2018年的一天，她突然接到電話，對方說想把房子買回去。

她認為自己在田各莊村安居樂業，住了這么多年，便一口回絕。被拒絕后，對方向法院提起訴訟。

李越訴稱，經詢問得知雙方簽訂的協議違反法律規定，故請求法院確認雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無效。

王樺告訴九派新聞，在買房時，她并非對可能產生的糾紛毫無意識。她強調，買房時李越說他是居民，不是村民，“不然我不會買他的房子。通州宋莊畫家村案發生后，我知道不能買農民的房子。”

（記者注：2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購得通州宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署協議。2006年10月，房屋升值，馬海濤起訴李玉蘭，要求撤銷合同，收回房子。次年，通州法院宋莊法庭一審判決該協議無效，馬海濤向李玉蘭支付9.4萬余元房屋補償，李玉蘭騰退房屋。市二中院終審維持原判，但指出李玉蘭可就信賴利益損失另行主張賠償。）

不僅如此，王樺稱，她特意在合同簽訂兩年后（即2009年）才動工加建五間房屋。她在手機里翻看上百條法律條文，翻出其中一條佐證她的行為，上面寫道：“《中華人民共和國行政處罰法》第二十九條，違法行為在二年內未被發現的，不再給予行政處罰。法律另有規定的除外。”

2019年，法院審理后判決，兩人簽訂的房屋買賣合同無效。

法院認為，違反法律、行政法規的強制性規定的合同應屬無效。農村房屋的買賣必然涉及對該房屋所在宅基地使用權的處分，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定身份關系相聯系。王樺并非本案涉及房屋所在村的集體經濟組織成員，不應享有該村宅基地的使用權。其作為城市居民，不得購買農村宅基地上房屋，沒有購買資質。

北京市房山區法院執行局崔法官接受采訪時表示，第一份判決書判的是房屋買賣合同無效。第二份判決書判的是返還并騰退宅基地及房屋。

據《法治進行時》，李越接受采訪時稱，賣房是因當年父親患癌，經濟困難。“她來田各莊村買房，一說，一拍即合。”

協議簽訂11年后。李越稱，母親對老房有情結，住樓房別扭，“就把房子弄回來得了。”他談到，當時條件稍微好點，便跟王樺協商，但她一直不同意。

李越面對媒體時表示，愿意返還購房款八萬元。

九派新聞記者走訪該村，說起此案，幾乎人人皆知，村民各有說法。

有村民直白地說：“我覺得李越沒理，早干嗎去了，人家都花錢裝修住了那么久。”也有村民認為，“從法律上講，買賣手續不全，（被要回去）那也沒辦法。”

【3】騰退

在田各莊村，賣宅基地又反悔并非孤例。村民高紅稱，當年，村里集體土地上建了樓房，“挺多村民賣掉小院，去買樓房，后來又想買回來。”資料顯示，樓房為田各莊小區，又名為福金苑，共五棟，建于2006年。

田各莊小區。圖/九派新聞徐鳴

九派新聞走訪發現，小區貼著賣房與求購房屋的廣告，均價8000左右一平方米。

售賣與求購廣告。圖/九派新聞徐鳴

高紅介紹，當年有的是6萬多賣，30多萬買回，都是互相協商價格，“現在估計得六七十萬才能買回來。”

其還稱，賣給本村人，就買不回來，“人家在村大隊一過戶，就不是你的了。”“如果賣給外地的，可能就可以買回來。”

王樺也持有同樣說法，她說，對方賣房的原因并非父親患癌，而是為了改善住房條件。當時，北京的農村還沒有實行‘煤改電’，冬天，村民需要運煤取暖，“有些人覺得不方便，嫌臟”。村里蓋樓房后，部分村民將宅基地賣掉，去置換樓房。

她還表示，李越的姐姐也同樣賣了宅基地，不過是賣給了同村人。也有村民告訴她，自己弟媳的房子當年1.9萬元賣出，后來協商到68萬買回。

對于上述說法，記者向田各莊村村委會主任求證，其表示不接受采訪。

資料顯示，對于返還問題，實踐中，有的地區考慮出賣人因土地增值所獲利益，以及房屋價值變動,由買受人返還房屋，出賣人向買受人賠償（地上物價值）,作為對價返還，具體數額可委托評估機構評估。

上文提到的宋莊畫家案，在一審宣判時，法官曾指出，買賣雙方都存在過錯，應按七三開承擔過錯責任。一審法院委托有關部門對涉案房屋宅基地區位價值進行了評估，涉案房屋宅基地總價約為26萬元，法院按照這一價格的70%計算，確定了18.5萬元的賠償數額。

最終，畫家李玉蘭騰房，總共獲賠28萬元。此案代理律師曾表示，七三開已是該類案件審判的常見判法。

記者檢索到的另一份案號為“（2018）京03民終8634號”的農村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書顯示，此案中，北京市第三人民法院同樣判決雙方協議無效。判決書提到，宗某某在出賣房屋后，2017年之前從未主張房屋相關權利，現因其他原因違背曾經自愿訂立的契約，不認可2003年的房屋出售行為，雖目前法律上確認房屋買賣合同無效，但宗某某的行為不符合誠實守信、公平合理原則。

該案法院還認為，特別需要指出的是，涉案房屋買賣合同雖然無效，但由于無效后的法律后果尚未處理，且涉案房屋的騰退問題應與補償問題同時解決為宜，涉案房屋并未實際騰退，應由被告王某某繼續占有使用。原告宗某某在合同無效法律后果處理之前，無權僅依據合同無效向王某某或相關機關主張涉案房屋的有關權利。

在本案中，一審法院判決王樺騰退返還房屋，損失賠償等問題可另行解決。

對于判決，王樺不滿。她告訴記者，當時買賣的祖宅到處漏雨，沒法住人。她與姐姐各自投入了十余萬元用于裝修、加建房屋。“現在卻一分錢都得不到，購房款都沒有。”

【4】“不缺錢，只缺住處”

強制騰退后，涉案祖宅如今被一條鐵鏈鎖得牢固，無人居住。房屋被強制執行后，王樺租住在距離祖宅百米不到的群租房里。

與上百平方米的舊居不同，她覺得現在的住處逼仄、不便。不到一米寬的過道，擺滿了鞋、快遞箱，昏暗，見不到陽光。沒有廚房，她只能在門口的地上蹲著做飯。“在原來房子里，我還愛做點包子吃，這里都不方便。”

房間里，被搬來的電視機、熱水壺、衣物散落在各處。王樺最苦惱沒有桌子，“平時想寫個訴訟材料都沒有地方寫。”她把洗衣機當桌子，筆記本電腦豎起放在抽屜的夾縫里。

王燁現住所。圖/九派新聞徐鳴

房東告訴九派新聞，租金是李越支付給他，一間每月400元，共兩間，目前已支付半年租金。

王樺透露，在她每天晨練時，村民告訴她，李越在附近等候她，大概是想與她溝通，但她不予理會。

談起期望的賠償金額，她一口回絕——“我不提錢。”她念著自己賬戶的收入、退休金，還有在南方和中部城市的其他房產。“我炒股還賺了不少呢。”

她說，“我不缺錢，只缺（合適）住處。”

王樺在群租房。圖/九派新聞徐鳴

她所說的缺住處，指的是北京的住處。她說，十幾年前買北京的房子，是為了“找個涼快的地方過夏天”。步入老年，她現在直言，是為了北京的醫療條件，“這里離房山區的醫院開車只需5分鐘，加強的核磁共振都能做。”

她摸著自己的甲狀腺，回憶道，“當時我這里要動手術，處理不好很容易甲減（甲狀腺功能減退），要終身服藥，消融術副作用小，但當時在廣州都很少醫院能做。我在北京做完手術當天，能自己走回家，甚至晚上睡眠都沒受影響。”

她講起自己的買房故事。2008年，她看新聞提到城鎮化，便立馬到廣東某地買了房。北方天氣轉冷，她便到廣東過冬。有時，退休群的其他老師也開她玩笑，說她各處都有保障。她也自嘲：“你們有子女啊，子女是你們的保障，我沒有子女嘛。”

開始打這個官司后，她便一步不離地守著宅子，再也沒去南方過冬了。

記者問她，之前想象的退休生活是現在這樣嗎？她說，本來打算在70歲前玩遍全球五大洲，70歲后玩遍國內。前幾年，在歐洲游玩102天后，她回到田各莊村，擔心有人“侵占”房屋，也沒再出去游玩。“明年到70歲，旅行社就不收了，得要家屬陪同，我又沒有家屬。”

但她對自己健康情況十分自信，“我身體還挺好的，等這個事結束，我就一人去澳洲玩，當背包客。”

距離強制執行已過去近一個月，王樺每天都會經過那處宅子。隔著圍墻，她指著院子里的柿子樹、杏子樹，說它們每年都長得好，果實豐碩。她入住后，也種了一棵核桃樹，“好吃得很”。

她還說，住在這里這么多年，除了去年夏天，十幾年來氣候涼爽舒適，“沒有一個夏天通宵吹過電扇。”

“我要堅守在這里。只剩這一處了。”她說得斬釘截鐵。

她談起，自己為了去醫院更近，在2016年以11.3萬成交了一套昌平的小產權房，簽的20年租賃合同，去年被拆，同樣一無所獲。

這時，有人給她介紹買村口的樓房，她抬頭說道：“誰還敢再買小產權房？”

（文中人物均為化名）